قرارداد اجاره خانه؛ کدام بندها باید پیش از امضا روشن باشد؟
طرفین، مشخصات ملک، مدت، اجاره و ودیعه، تحویل، تعمیرات و پایان قرارداد؛ مرور بندهای اصلی اجاره‌نامهٔ مسکونی با تکیه بر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر.
در این مطلب
- قانون چه چیزی را در قرارداد اجاره الزامی کرده است؟
- بندهای اصلی قرارداد اجاره خانه
- ۱. طرفین قرارداد
- ۲. مشخصات ملک
- ۳. مدت اجاره و تاریخ شروع
- ۴. اجاره‌بها، ودیعه و زمان پرداخت
- ۵. نحوهٔ استفاده و تعداد ساکنان
- ۶. حق اجارهٔ دوباره به دیگری
- ۷. تحویل ملک و صورت‌جلسه
- ۸. تعمیرات و هزینه‌ها
- ۹. پایان قرارداد، تمدید و تخلیه
- ۱۰. شرط‌های فسخ و خسارت
- چند قاعدهٔ قانونی که خوب است بدانید
- اشتباه‌های رایج هنگام امضا
- اجاره‌بهای منصفانه را از کجا بفهمیم؟
- پرسش‌های پرتکرار
- قرارداد اجاره خانه چند ساله است؟
- قرارداد اجاره خانه دستی اعتبار دارد؟
- برای تمدید قرارداد اجاره خانه چه باید کرد؟
- اگر موجر ودیعه را پس ندهد چه کنم؟
- جمع‌بندی
- منابع
قرارداد اجاره خانه سندی است که تا روز پس گرفتن ودیعه، هر اختلافی را با آن حل می‌کنید. فرم‌های آماده بیشتر بندها را دارند، ولی جای خالی‌ها و شرط‌های اضافه همان جاهایی است که بعداً بحث درست می‌کند. این راهنما بندهای اصلی یک اجاره‌نامهٔ مسکونی را یکی‌یکی مرور می‌کند و می‌گوید قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر دربارهٔ هرکدام چه گفته‌اند، تا پیش از امضا بدانید چه چیزی باید روشن نوشته شود.
این مقاله جای مشاورهٔ حقوقی را نمی‌گیرد. برای قرارداد خاص خودتان، به‌ویژه اگر ملک چند مالک دارد یا شرط‌های غیرمعمول در کار است، با وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید.
قانون چه چیزی را در قرارداد اجاره الزامی کرده است؟
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ می‌گوید اجارهٔ همهٔ اماکن، با قرارداد رسمی یا عادی، تابع قانون مدنی، همین قانون و شرط‌های میان موجر و مستأجر است. مادهٔ ۲ این قانون که در اردیبهشت ۱۴۰۳ اصلاح شد، سه چیز را صریحاً خواسته است: مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه (ودیعه) باید در قرارداد تصریح شود. قرارداد هم باید در سامانه‌های ثبت الکترونیک ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد معتمد، کد رهگیری بگیرد. روال ثبت و استعلام را در راهنمای کد رهگیری اجاره‌نامه نوشته‌ایم.
بندهای اصلی قرارداد اجاره خانه
۱. طرفین قرارداد
نام، کد ملی و نشانی موجر و مستأجر را کامل بنویسید. قانون مدنی (مادهٔ ۴۷۳) می‌گوید لازم نیست موجر مالک خود ملک باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد؛ طبق مادهٔ ۴۷۴ مستأجر هم می‌تواند ملک را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد خودش خلاف آن شرط شده باشد. پس اگر طرف شما مالک نیست، سندی را که حق اجاره دادن را نشان می‌دهد (وکالت‌نامه یا قرارداد اجارهٔ خودش) ببینید و مشخصاتش را در قرارداد بیاورید.
اگر ملک چند مالک دارد، به مادهٔ ۴۷۵ توجه کنید: اجارهٔ مال مشاع جایز است، ولی تحویل آن به اذن شریک بستگی دارد.
۲. مشخصات ملک
قانون مدنی (مادهٔ ۴۷۲) می‌گوید مورد اجاره باید معین باشد و اجارهٔ ملک نامعلوم یا مردد باطل است. نشانی دقیق، کد پستی، طبقه و شمارهٔ واحد، متراژ، و آنچه همراه واحد اجاره داده می‌شود (پارکینگ، انباری، وسایل ثابت مثل کولر یا آبگرمکن) را بنویسید. اگر پارکینگ یا انباری مشخصی به واحد تعلق دارد، شماره یا جایش را هم ذکر کنید.
۳. مدت اجاره و تاریخ شروع
طبق مادهٔ ۴۶۸ قانون مدنی، در اجارهٔ اشیا مدت اجاره باید معین باشد وگرنه اجاره باطل است. مادهٔ ۴۶۹ می‌گوید مدت از روزی شروع می‌شود که طرفین گذاشته‌اند، و اگر ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از زمان عقد حساب می‌شود. پس هم تاریخ شروع و هم تاریخ پایان را با روز و ماه و سال بنویسید.
۴. اجاره‌بها، ودیعه و زمان پرداخت
مبلغ اجارهٔ ماهانه، مبلغ ودیعه و روز پرداخت را با عدد و حروف بنویسید و روش پرداخت را هم مشخص کنید. طبق مادهٔ ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید اجاره را در موعدهایی که میان طرفین مقرر شده بپردازد و اگر موعدی تعیین نشده باشد، باید نقداً بپردازد. ودیعه را به حسابی به نام موجر واریز کنید و رسید را نگه دارید.
۵. نحوهٔ استفاده و تعداد ساکنان
بنویسید ملک برای سکونت اجاره داده می‌شود. مادهٔ ۴۹۰ مستأجر را موظف می‌کند از ملک «به نحو متعارف» و برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده استفاده کند، و مادهٔ ۴۹۲ به موجر حق فسخ می‌دهد اگر مستأجر ملک را برای مصرف دیگری به کار ببرد و جلوگیری از آن ممکن نباشد. اگر دربارهٔ حیوان خانگی یا تعداد ساکنان توافقی دارید، آن را صریح بنویسید.
۶. حق اجارهٔ دوباره به دیگری
اگر موجر نمی‌خواهد مستأجر واحد را به شخص دیگری اجاره دهد، باید این را شرط کند؛ چون طبق مادهٔ ۴۷۴، بدون چنین شرطی مستأجر این حق را دارد.
۷. تحویل ملک و صورت‌جلسه
موجر باید ملک را تحویل دهد (مادهٔ ۴۷۶) و آن را در حالتی تحویل دهد که مستأجر بتواند استفادهٔ مورد نظر را ببرد (مادهٔ ۴۷۷). تاریخ تحویل کلید را بنویسید و وضعیت خانه، شمارهٔ کنتورها و تعداد کلیدها را در صورت‌جلسه‌ای پیوست قرارداد بیاورید. فهرست کامل وارسی‌ها را در چک‌لیست اجاره خانه آورده‌ایم.
دستی که روی تخته‌شاسی فهرست وسایل را تیک می‌زند؛ پشت سر، اجاق گاز و رادیاتور واحد خالی دیده می‌شود.
۸. تعمیرات و هزینه‌ها
مادهٔ ۴۸۶ قانون مدنی تعمیرات و هزینه‌هایی را که برای امکان استفاده از ملک لازم است بر عهدهٔ مالک می‌گذارد، مگر اینکه شرط دیگری شده باشد یا عرف محل خلاف آن باشد. مادهٔ ۴۸۵ می‌گوید اگر تعمیری لازم شود که تأخیرش به موجر ضرر بزند، مستأجر نمی‌تواند مانع شود، ولی اگر در مدت تعمیر نتواند از ملک استفاده کند، حق فسخ دارد. مادهٔ ۵۰۲ هم یادآوری مهمی برای مستأجر است: تعمیری که بدون اجازهٔ موجر انجام شود، حق مطالبهٔ هزینه‌اش را نمی‌دهد.
پس بنویسید تعمیرهای کوچک و بزرگ با کیست، هزینه‌های مشترک ساختمان را چه کسی می‌پردازد و قبض‌های آب، برق و گاز به عهدهٔ کیست.
۹. پایان قرارداد، تمدید و تخلیه
طبق مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی، اجاره با پایان مدت تمام می‌شود و اگر مستأجر بدون اذن مالک در ملک بماند، موجر برای آن مدت مستحق اجرت‌المثل است. مادهٔ ۳ قانون روابط موجر و مستأجر می‌گوید پس از پایان مدت، به درخواست موجر، تخلیه در اجاره با سند رسمی از طریق اجرای ثبت و در اجاره با سند عادی به دستور مقام قضایی انجام می‌شود. مادهٔ ۴ همین قانون تخلیه و تحویل ملک را به پس دادن ودیعه به مستأجر یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا وابسته کرده است.
اگر شرط تمدید، مهلت خبر دادن برای تمدید یا نحوهٔ افزایش اجاره را می‌خواهید، صریح بنویسید. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها شورای عالی مسکن را موظف کرده در شرایطی که قانون گفته است، سقف افزایش اجاره‌بها را برای برخی شهرها تعیین کند؛ پیش از تمدید، مصوبهٔ روز شهر خودتان را بپرسید.
۱۰. شرط‌های فسخ و خسارت
اگر طرفین می‌خواهند در شرایطی خاص (مثلاً تأخیر در پرداخت یا نیاز موجر به ملک) حق فسخ داشته باشند، شرط را با جزئیاتش بنویسید. مادهٔ ۴۹۶ قانون مدنی می‌گوید اگر یکی از طرفین از شرط‌های میانشان تخلف کند، طرف دیگر از تاریخ تخلف حق فسخ دارد. شرط‌هایی که مبلغ جریمه یا خسارت تعیین می‌کنند، پیامد مالی جدی دارند؛ پیش از امضا با وکیل مشورت کنید.
چند قاعدهٔ قانونی که خوب است بدانید
- فروش خانه در مدت اجاره: طبق مادهٔ ۴۹۸ قانون مدنی، اگر ملک به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر برای این حالت حق فسخ شرط کرده باشد.
- فوت موجر یا مستأجر: طبق مادهٔ ۴۹۷، اجاره با فوت یکی از طرفین باطل نمی‌شود، جز در حالت‌هایی که همین ماده گفته است.
- عیب ملک: طبق مادهٔ ۴۷۸، اگر معلوم شود ملک هنگام اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند، مگر اینکه موجر عیب را بی‌ضرر برطرف کند.
اشتباه‌های رایج هنگام امضا
- جای خالی در قرارداد. هر سطر خالی را خط بزنید یا پر کنید.
- شرط شفاهی. «قول می‌دهم رنگ کنم» اگر نوشته نشود، اثبات‌کردنش سخت است.
- قرارداد بدون کد رهگیری. قانون ثبت قرارداد را خواسته است؛ همان روز کد بگیرید و استعلام کنید.
- امضا پیش از دیدن مدرک موجر. کلاهبرداری ودیعه بیشتر از همین‌جا شروع می‌شود؛ الگوهایش را در اجارهٔ خانه: کلاهبرداری ودیعه و موجر قلابی ببینید.
- نگرفتن نسخهٔ قرارداد. هر طرف باید نسخهٔ امضاشدهٔ خودش را داشته باشد.
اجاره‌بهای منصفانه را از کجا بفهمیم؟
قانون ساماندهی برای کشف بازهٔ اجاره‌بها عواملی مثل موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله تا خدمات و معاملات مشابه را نام برده است. همین عوامل را برای خودتان بسنجید و واحد را با آگهی‌های اجارهٔ آپارتمان همان محله مقایسه کنید. جست‌وجوی روی نقشه کمک می‌کند خانه‌های نزدیک به هم را کنار هم ببینید.
پرسش‌های پرتکرار
قرارداد اجاره خانه چند ساله است؟
قانون مدت ثابتی تعیین نکرده و مدت را طرفین مشخص می‌کنند، ولی طبق مادهٔ ۴۶۸ قانون مدنی مدت باید معین باشد. تاریخ شروع و پایان را دقیق بنویسید.
قرارداد اجاره خانه دستی اعتبار دارد؟
قانون روابط موجر و مستأجر اجاره با قرارداد عادی را هم به رسمیت شناخته است، ولی مادهٔ ۲ اصلاحی آن ثبت قرارداد در سامانه و گرفتن کد رهگیری را لازم دانسته و قانون ساماندهی برای ثبت‌نکردن پیامد گذاشته است. برای پرهیز از دردسر، قرارداد را ثبت کنید و دربارهٔ قرارداد خاص خودتان با وکیل مشورت کنید.
برای تمدید قرارداد اجاره خانه چه باید کرد؟
تمدید را کتبی و با مدت و مبلغ تازه بنویسید و مثل قرارداد اول در سامانه ثبت کنید. قانون ساماندهی برای انعقاد یا تمدید بیرون از سامانه همان پیامدهای عدم ثبت را آورده است.
اگر موجر ودیعه را پس ندهد چه کنم؟
مادهٔ ۴ قانون روابط موجر و مستأجر تخلیه و تحویل ملک را به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا وابسته کرده است. صورت‌جلسهٔ تحویل، عکس‌ها و رسیدهای پرداخت را نگه دارید و برای اقدام با وکیل مشورت کنید.
جمع‌بندی
قرارداد اجاره خانه را بند به بند بخوانید: طرفین و حق موجر، مشخصات کامل ملک، مدت معین، مبلغ و موعد اجاره و ودیعه، تحویل با صورت‌جلسه، تعمیرات، تمدید و تخلیه. هر توافقی را بنویسید، قرارداد را ثبت کنید و برای شرط‌های مالی سنگین با وکیل مشورت کنید. برای دیدن گزینه‌های بیشتر، آگهی‌های اجارهٔ مسکونی را در بازارک ببینید.
منابع
دیدگاه‌ها
برای ثبت دیدگاه وارد حساب کاربری شو.
